Zweckentfremdungssatzung und Serviced Apartments: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Wohnung nicht dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten möchte, sondern als Serviced Apartment oder Ferienwohnung betreiben will, muss in vielen deutschen Städten die Zweckentfremdungssatzung beachten. Dieser Artikel erklärt, was das bedeutet, welche Städte betroffen sind — und warum Eigentümer, die mit gooodstay zusammenarbeiten, dieses Thema nicht alleine navigieren müssen.

Was ist die Zweckentfremdungssatzung?

Die Zweckentfremdungssatzung ist eine kommunale Regelung, die auf dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz der jeweiligen Länder basiert. Sie soll verhindern, dass Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird — etwa durch dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung, gewerbliche Nutzung oder Leerstand.

Die Idee dahinter: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll verhindert werden, dass Eigentümer wirtschaftlich lukrativere Nutzungen (Kurzzeitvermietung, Büro, etc.) der regulären Wohnvermietung vorziehen und dadurch das Angebot an dauerhaftem Wohnraum weiter verknappt wird.

Welche Städte haben eine Zweckentfremdungssatzung?

Nicht alle deutschen Städte und Gemeinden haben eine Zweckentfremdungssatzung. Sie ist auf Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt. Bekannte Beispiele:

• München: Strenge Satzung seit 2013, gilt für alle Wohneinheiten in der Stadt
• Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz mit Genehmigungspflicht
• Hamburg: Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz mit ähnlichem Schutzrahmen
• Frankfurt am Main: Zweckentfremdungssatzung für Stadtgebiet
• Freiburg, Stuttgart, Düsseldorf: Satzungen in weiteren Großstädten

Mittelgroße Städte und ländliche Regionen haben in vielen Fällen keine Zweckentfremdungssatzung — dort sind Nutzungsänderungen und gewerbliche Modelle baurechtlich einfacher umsetzbar.

Wann greift die Satzung bei Serviced Apartments?

Die entscheidende Frage: Ist ein Serviced Apartment eine "Zweckentfremdung" von Wohnraum? Das hängt von der konkreten Nutzung und der jeweiligen städtischen Satzung ab.

Grundsätzlich liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn:

• Wohnraum nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird
• Die Einheiten an Touristen oder Geschäftsreisende kurzzeitig vermietet werden
• Die Nutzung gewerblicher Natur ist und keinen Ersatzwohnraum schafft

Serviced Apartments, die an Geschäftsreisende für mehrere Wochen oder Monate vermietet werden, bewegen sich in einer rechtlichen Grauzone. Die Abgrenzung zwischen "temporärem Wohnen" und "Beherbergungsgewerbe" ist entscheidend — und unterschiedlich definiert je nach Stadt und Satzung.

Ausnahmen und Genehmigungen

Die meisten Zweckentfremdungssatzungen sehen Ausnahmen oder Genehmigungsmöglichkeiten vor:

Gewerbliche Beherbergungsnutzung mit Genehmigung

Wer eine Genehmigung zur Zweckentfremdung beantragt, kann auch in Städten mit Satzung Wohnraum als Serviced Apartment betreiben — sofern die Behörde zustimmt. Die Genehmigung ist oft zeitlich befristet und an Auflagen geknüpft (z. B. Ersatzwohnraumschaffung).

Neubauten und Umwidmungen

In vielen Städten gelten Neubaueinheiten, die von vornherein nicht als Wohnraum geplant und gebaut wurden (z. B. als Boardinghouse oder Serviced Apartments nach BauNVO), nicht als Wohnraum im Sinne der Zweckentfremdungssatzung. Hier greift die Satzung gar nicht erst.

Kurzzeitige Untervermietung vs. dauerhafter Betrieb

Eine zeitweise Untervermietung durch Privatpersonen (z. B. bei Abwesenheit) wird anders behandelt als ein dauerhaft gewerblich betriebenes Serviced Apartment. Letzteres erfordert in der Regel eine formale Genehmigung.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer?

Für Eigentümer, die ihr Objekt als Serviced Apartments betreiben lassen möchten, ergibt sich folgende Prüfpflicht:

1. Besteht in der jeweiligen Stadt eine Zweckentfremdungssatzung? Wenn nein: kein Problem. Wenn ja: weiter zu Schritt 2.
2. Handelt es sich um Wohnraum im Sinne der Satzung? Neubauten mit gewerblicher Nutzungsabsicht oder bereits umgewidmete Einheiten können ausgenommen sein.
3. Ist eine Genehmigung erforderlich und erteilbar? Das hängt von der lokalen Behördenpraxis, dem Standort und der Art der geplanten Nutzung ab.
4. Welche Nutzungsänderung ist baurechtlich erforderlich? Parallel zur Zweckentfremdungsfrage steht oft die Frage der baurechtlichen Nutzungsänderung (siehe eigener Artikel).

Wie gooodstay mit diesem Thema umgeht

gooodstay prüft bei jedem Objekt die lokale Rechtslage — einschließlich Zweckentfremdungssatzung und baurechtlicher Zulässigkeit. Wenn Genehmigungen oder Nutzungsänderungen erforderlich sind, koordiniert gooodstay dieses Verfahren. Der Eigentümer muss sich nicht selbst mit Behörden und Antragsformularen auseinandersetzen.

Das ist ein wesentlicher Vorteil des Generalmietvertragsmodells: gooodstay als gewerblicher Generalmieter trägt die operative und rechtliche Verantwortung für den Betrieb. Die baurechtliche Compliance liegt in der Zuständigkeit des Betreibers — nicht des Eigentümers.

Wichtig: Die Kosten für die Nutzungsänderung und ggf. die Zweckentfremdungsgenehmigung werden im Rahmen der Vertragsverhandlungen klar geregelt. In der Regel trägt gooodstay diese Kosten, da der Betrieb in seinem wirtschaftlichen Interesse liegt.