Nutzungsänderung für Serviced Apartments: Das baurechtliche Verfahren erklärt

Wer ein Wohngebäude als Serviced Apartment betreiben möchte, benötigt in den meisten Fällen eine baurechtliche Genehmigung: die Nutzungsänderungsgenehmigung. Dieser Artikel erklärt, wann sie erforderlich ist, wie das Verfahren abläuft — und wie gooodstay Eigentümer dabei entlastet.

Was ist eine Nutzungsänderung im Baurecht?

Im deutschen Baurecht gilt: Jede Immobilie hat eine genehmigte Nutzungsart. Wird diese geändert — auch ohne bauliche Eingriffe — kann eine neue Baugenehmigung erforderlich sein, die sogenannte Nutzungsänderungsgenehmigung.

Der Hintergrund: Die Bauordnungen der Länder und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheiden verschiedene Nutzungsarten, die unterschiedliche Anforderungen stellen — an Brandschutz, Stellplätze, Schallschutz, Barrierefreiheit, Sanitärausstattung und mehr. Wenn eine neue Nutzungsart andere Anforderungen stellt als die bisherige, muss die Behörde prüfen, ob das Gebäude diese erfüllt.

Wann ist eine Nutzungsänderung für Serviced Apartments erforderlich?

Die Abgrenzung ist entscheidend:

• Wohnnutzung: Dauerhaftes Wohnen von Mietern oder Eigentümern. Gilt nach BauNVO als Wohngebäude (z. B. WA, WR, WB).
• Beherbergungsnutzung: Gewerbliche, kurzzeitige Überlassung an Gäste (Hotels, Boardinghouses, Serviced Apartments). Andere baurechtliche Kategorie, andere Anforderungen.
• Gewerbliche Nutzung: Büro, Einzelhandel, Praxis — wiederum andere Anforderungen.

Wenn ein bisher als Wohngebäude genehmigtes Haus künftig als Serviced Apartment (also als Beherbergungsbetrieb) genutzt werden soll, ist in der Regel eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Das gilt auch dann, wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Ausnahmen können gelten, wenn:

• Das Objekt in einem Gebiet liegt, das gemischte Nutzungen zulässt (z. B. MI, MK nach BauNVO)
• Die Nutzung bereits früher genehmigt war
• Es sich um eine kurzfristige, untergeordnete Nutzungsänderung handelt

In der Praxis empfiehlt sich immer eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, bevor der Betrieb aufgenommen wird.

Das Genehmigungsverfahren Schritt für Schritt

1. Voranfrage (optional, aber empfohlen): Vor dem formalen Antrag kann eine informelle Anfrage bei der Bauaufsicht klären, ob eine Genehmigung grundsätzlich möglich ist und welche Unterlagen benötigt werden. Das spart Zeit bei aussichtslosen Vorhaben.
2. Bauantrag stellen: Der eigentliche Antrag auf Nutzungsänderungsgenehmigung wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (in der Regel beim Bauordnungsamt der Stadt oder des Landkreises) eingereicht. Zugelassene Entwurfsverfasser (Architekten, Bauingenieure) sind in den meisten Ländern vorgeschrieben.
3. Unterlagen einreichen: Typischerweise erforderlich sind Lageplan, Grundrisse, Beschreibung der geplanten Nutzung, Brandschutzkonzept (wenn Beherbergung), Schallschutznachweis, Stellplatznachweise und ggf. Nachweise zur Barrierefreiheit.
4. Prüfung durch die Behörde: Die Bauaufsicht prüft den Antrag nach Landesbauordnung und BauNVO. Beteiligt werden ggf. Feuerwehr, Denkmalschutzbehörde, Straßenverkehrsamt (Stellplätze). Die Bearbeitungszeit variiert stark: 4 Wochen bis 6 Monate sind möglich.
5. Genehmigung oder Auflage: Die Behörde erteilt entweder die Genehmigung (ggf. mit Auflagen), fordert Nachbesserungen oder lehnt ab. Bei Auflagen müssen diese vor Betriebsbeginn erfüllt oder nachgewiesen werden.

Typische Kosten und Zeitrahmen

Die Bandbreite ist groß, weil Bundesländer unterschiedliche Gebührentabellen anwenden und der Prüfungsaufwand je nach Objekt stark variiert. Neubauten mit von Anfang an geplanter Beherbergungsnutzung verursachen typischerweise geringere Zusatzkosten als die Umwidmung eines Bestandsgebäudes.

Brandschutz als zentrales Thema

Die größte inhaltliche Hürde bei der Nutzungsänderung zu Beherbergungszwecken ist in der Regel der Brandschutz. Hotels, Boardinghouses und Serviced Apartments unterliegen strengeren Anforderungen als Wohngebäude: rauchdichte Türen, Rauchmelder in jedem Raum, Rettungswege, Notstromversorgung für Sicherheitseinrichtungen.

In vielen Bestandsgebäuden müssen diese Anforderungen durch bauliche Maßnahmen nachgerüstet werden — das kann die Gesamtkosten der Nutzungsänderung erheblich erhöhen. gooodstay bewertet diese technischen Anforderungen bei der Objektprüfung und bezieht die Kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein.

Die Rolle von gooodstay im Genehmigungsverfahren

gooodstay koordiniert das Nutzungsänderungsverfahren als Teil der Projektentwicklung. Das bedeutet konkret:

• Klärung der baurechtlichen Situation vor Vertragsabschluss
• Beauftragung und Abstimmung mit Architekturbüro und Fachplanern
• Einreichung der Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde
• Kommunikation mit Behörden während der Prüfphase
• Umsetzung von Auflagen (Brandschutz, Schallschutz, etc.)

Der Eigentümer muss diesen Prozess nicht selbst führen. gooodstay trägt das operative Risiko des Verfahrens — wenn eine Nutzungsänderung nicht erteilbar ist, wird kein Generalmietvertrag für dieses Objekt abgeschlossen. Das schützt beide Seiten.

Die Kosten für das Genehmigungsverfahren werden im Rahmen der Vertragsverhandlungen geregelt. In der Regel übernimmt gooodstay diese Kosten, da der Betrieb als Serviced Apartment in seinem wirtschaftlichen Interesse liegt.

Fazit: Baurechtliche Compliance als Voraussetzung

Die baurechtliche Nutzungsänderung ist kein optionales Extra, sondern eine Pflicht für den rechtssicheren Betrieb von Serviced Apartments. Eigentümer, die diesen Schritt überspringen, riskieren Betriebsuntersagungen, Bußgelder und zivilrechtliche Haftung. Mit einem professionellen Betreiber wie gooodstay, der dieses Verfahren koordiniert und trägt, ist das Risiko für den Eigentümer jedoch minimal.